Opgelet voor successierechten op uw onroerend goed 5 Temps min de lire—Luxevastgoed

Toekomstdenken in functie van successierechten

Bij roerende goederen kan men eenvoudig een schenking doen zonder meer. Bij onroerende goederen komen daar wel enkele zaken bij kijken. Zo is een bezoek aan de notaris verplicht, en komen er registratierechten bij kijken, ook wel successierechten, of eenvoudig weg belastingen genoemd. Deze moet men betalen binnen de vijftien dagen bij de registratie van de akte bij de notaris. 

Het te betalen tarief aan de overheid bij een schenking, verschilt per regio. Hoe dichter de graad, hoe lager de tarieven. Zo gelden de hoogste tarieven in Brussel en Vlaanderen vanaf 250.000 euro, en in Wallonië vanaf 100.000 euro. Als bepaling van de regio waarop de successierechten van toepassing zijn, geldt dat de regio telt waar de erflater de laatste vijf jaar van zijn leven het meest woonde. 

De tarieven in Vlaanderen gelden als volgt: 3% voor bedragen tot 50.000 euro, 9% voor bedragen tot 250.000 euro, en 27% voor bedragen vanaf 250.000 euro. Voor de berekening van de tarieven worden schenkingen tussen dezelfde personen over drie jaar samengeteld. Wanneer men dus in Vlaanderen een onroerend goed erft van bijvoorbeeld 1.500.000 euro, dan dient men voor 1.250.000 euro tegen het hoogste tarief van 27% aan de belastingen af te geven.

De te betalen tarief aan de overheid bij een schenking, wordt onder andere bepaald door de graad van de familieband. Hoe dichter de graad, hoe lager de tarieven. Bij erfgenamen in rechte lijn, echtgenoten, en samenwonenden, wordt in Vlaanderen het successietarief afzonderlijk toegepast. Namelijk op het nettoactief van zowel de onroerende als de roerende goederen. Iedere erfgenaam kan dus 50.000 euro aan onroerende en roerende goederen erven, steeds tegen een tarief van 3%. Door deze opsplitsing komt men bij erven minder snel in een hogere tariefschijf terecht. Deze opsplitsing bestaat niet in Wallonië of Brussel. Door de erfenissen op te splitsen in roerende en onroerende goederen, kan men behoorlijke bedragen besparen op de belastingen.

Successierechten vermijden

Omdat successierechten soms hoog kunnen oplopen, is het goed om er vooraf over na te denken. Zo kan men verschillende acties vooraf ondernemen om successierechten zoveel mogelijk te vermijden.

Men kan beslissen om zijn schenkingen te spreiden over verschillende jaren. Want voor de berekening van de tarieven worden schenkingen tussen dezelfde personen over drie jaar samengeteld. Voor kleinere verspreide bedragen gelden kleinere tarieven. Met een schenking van onroerende goederen zal het nalatenschap van de schenker kleiner worden, waardoor de successiekost reduceert. Hoe meer begiftigden er zijn bij een schenking, hoe lager de kosten zijn.

Behalve uw schenking te verdelen in fases over drie jaar, blijft ook de gesplitste aankoop van vastgoed voorafgegaan door een schenking, een manier om belastingen te ontwijken. Hierbij kopen de ouders het vruchtgebruik en schenken ze de kinderen geld om de eigendom van hen te kopen. Terwijl de ouders het vruchtgebruik behouden, kunnen ze levenslang in het pand wonen, of de huurinkomsten van het pand in ontvangst nemen. Bij overlijden van de ouder ontvangt het kind dan ook het vruchtgebruik. Indien de kinderen het pand kopen met eigen geld, kunnen de ouders het bedrag eenvoudig terug schenken. Zo betalen de erfgenamen enkel 10 tot 13% registratierechten in plaats van 27% successierechten. Hoe verder in lijn dat de graad is, hoe groter de opgelopen besparing.

Met het huwelijkscontract kan men ook de successierechten ernstig verminderen. Onroerende goederen kunnen voordelig in de huwelijksgemeenschap ingebracht worden, waardoor het nadien bij overlijden van de inbrenger nog slechts voor de helft in zijn nalatenschap zal vallen. In Vlaanderen geldt dat de gezinswoning is vrijgesteld van successierechten voor de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner. Voor feitelijk samenwonenden geldt dit pas vanaf dat ze drie jaar samenwonen.

Indien de successierechten hoog zijn, kan men ook besparen door onroerende goederen te verkopen aan de kinderen. Hierdoor moet men enkel rekening houden met een registratierecht van 10% in Vlaanderen. Men kan er ook voor kiezen om de volle eigendom te verwerven van een onroerend goed in onverdeeldheid. Later heeft het kind dan de mogelijkheid om het aandeel van de ouders over te kopen aan een registratierecht van slechts 1%. Bij overlijden dienen de erfnamen enkel successierechten te betalen op het resterende kleine deel in bezit van de erflater.

Successierechten worden belast op het netto onroerend vermogen, dus met aftrek van de schulden. Daarom kan de bezitter er voor kiezen een even grote lening aan te gaan als het bestaande vermogen, om zo het belastbaar onroerend vermogen te herleiden tot nul. Wanneer de ouders dan het geld van de lening aan hun kinderen geven, kan men hoge successierechten vermijden.

Ook kan men onroerende goederen roerend maken door deze onder te brengen in een vennootschap. Ook bij de verkoop van aandelen dient men geen registratierechten te betalen. Er zijn dus verschillende interessante pistes mogelijk.

Opgelet voor de antimisbruikbepaling

Sommige acties om belastingen te vermijden, worden echter gezien als misbruik om de fiscus te ontlopen. Deze zijn door de overheid bepaald onder de antimisbruikbepaling. Hieronder valt bijvoorbeeld het inbrengen van onroerend goed in de huwelijksgemeenschap, om daarna afzonderlijke schenkingen te doen. Als je echter kan bewijzen dat een gelijke behandeling van uw kinderen aan de basis ligt van deze actie, kan ze soms wel toegelaten worden. 

Omdat de successierechten soms te hoog oplopen, kunnen de erfgenamen soms noodgedwongen hun erfenis moeten verkopen. Daarom is het belangrijk vooraf na te gaan welke acties u best onderneemt om deze situatie te vermijden. Het is sowieso steeds aan te raden om uw situatie te bespreken met een onafhankelijk financieel planner.